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前瞻性土地换仓效果显现 龙湖地产半年业绩同比增30%
http://vijiran.com2020-06-16

8月19日,龙湖地产有限公司在香港发布其2013年上半年的中期业绩报告,在实现稳步增长的前提下,龙湖地产的各项调整正在稳步进行。

秉持“产品聚焦、加大区域纵深、增持商业”的核心战略,龙湖实现了业绩增长与长期战略布局的同步进行。报告显示,截至2013年6月30日,龙湖地产合同销售额达人民币223.9亿元,同比增长28.2%,完成全年销售任务的近50%。

在2012年市场低谷期聚焦于一二线城市的拿地策略,现在已开始为龙湖地产贡献源源不断的业绩。而当时取得的丰厚土地储备,也使龙湖得以避免当前土地市场价格高企所带来的压力。战略性地进入长沙、昆明、苏州三座城市也进一步完善了其全国市场布局。

此外,商业面积的增持及租金收入加速增长,依旧保持在较低水平的的融资成本,也是龙湖报告中的亮点。

低成本土地换仓确保稳增长

2013年,在内地房地产圈内,“重返一二线”的舆论音量逐渐增强,这也使得上半年一二线城市的土地市场火爆至今,“地王”频出重新成为媒体关注点。但龙湖却早在2012年大体完成其聚焦一二城市的全国化布局。

这一提前量的战略为龙湖贡献了报告期内可观的销售业绩,并使得龙湖有足够底气避开当前土地市场的高峰。

数据显示,龙湖于上半年录得合同销售额达人民币223.9亿元,同比增长28.2%,销售总建筑面积亦增加8.0%至200.1万平方米;合同销售额达成全年人民币460亿元目标的48.7%,超出历年水平。而2012年乃至2013年初获取的诸多项目,均开始有卓越的销售表现。其中去年8月获取的杭州奥体的春江彼岸于今年5月开盘,开盘当日即成交人民币18亿;去年9月获取的成都晋阳的金楠天街今年1月开盘,至今销售贡献超过15亿元;去年9月获取的北京孙河的双珑原著于今年6月获得预售价格审批,首期去化率达100%。而2012年新进入的厦门,甚至2013年1月刚进入的长沙,也已成功落地,并开始贡献可观的销售业绩。

而在过去半年内,龙湖继续推进“扩纵深、近城区、控规模”的投资战略。在避开土地市场热浪的情况下,以较低代价增加一些土地储备,完善了全国性布局。报告期内龙湖新增收购土地储备10幅,总建筑面积为352万平方米,平均收购成本为每平方米人民币3065元。新增的绝大部分新地块位于一线城市(杭州、上海)的近城区域,或主力二线城市的核心位置。新进入的昆明、长沙及苏州三个新城市也成为当期亮点,均为龙湖设定的经济文化发达且房地产市场容量丰厚的目标城市。其中长沙项目,标志着龙湖战略性地进入华中地区。

在过去的2012年,龙湖在土地市场频频抄底并实现顺利换仓,加上上半年,持续18个月颇具先发优势的土地补充之后,龙湖的城市覆盖数从2011年末的3大区域14城上升至5大区域20城,大大提升了高净值城市、价值地段的比例。对此龙湖表示,拓展区域纵深和优化投资结构将使公司未来发展更加沉稳、平衡,且更具可持续性。

龙湖集团首席执行官邵明晓也表示:“面向未来的持续增长,集团将继续加大区域纵深,提升趋向市区的投资比重并控制单个项目的开发规模,以期将可售物业的周转保持在高水平,保持集团稳定发展,为股东带来理想回报。集团还将成立‘全客户研究体系’,在意识、组织和标准上将‘客户心目中的好产品、好去处’扎实落地。”

商业增持稳步推进

在保持业绩的稳步增长前提下,稳步推进“增持商业”,并不断扩大物业租金收入在集团营收中的占比,这是龙湖地产长期以来一直坚持的战略。而这一战略也取得显著成果。

截止2013年6月30日,集团已开业商场面积为54.8万平方米(含车位总建筑面积71.3万平方米),整体出租率为98.2%。租金总额人民币3.2亿元,扣除营业税后的租金收入人民币3.0亿元,较去年同期增长34.3%。

2012年末开业的重庆时代天街项目为集团商业物业租金增长贡献颇多。今年年底,成都北城天街便将作为重庆之外的第一个进行营业的龙湖天街系购物中心,而计划明年开业的北京长楹天街亦成功召开首次招商大会,吸引超过600个商户积极响应。数据还显示,得利于新增投资物业逐步开工,龙湖地产2013年上半年度录得投资物业评估增值人民币15.5亿元。龙湖表示,扎根核心城市优质交通节点的商业体系是公司长期且稳定的利润引擎。

不仅如此,龙湖还在继续加集团旗下地产开发、物业服务、商业运营资源三块业务的整合。今年三月,龙湖提出定位于销售型商业物业“售后服务”的“金苹果”计划。当时即有业内人士称,龙湖此番将业主从传统投资模式带入资产管理模式值得参考。

低成本融资及稳健的财务策略

今年行业遭遇钱荒,融资困难增加,龙湖低资金低成本策略则从未改变。香港上市的优势也使得龙湖今年融资表现尤其出色。年初,龙湖把握住境外债券市场窗口期,成功发行5亿美金10年期长债,票息仅为6.75%;7月份,龙湖则获得77亿港币银团贷款,年息低至Hibor+3.1%,这又使得龙湖的融资成本进一步降低至*%。据龙湖披露,报告期内龙湖获穆迪调升评级至Ba1,加上标普评级BB+,整体仍保持民营房企最佳信用水平。

维持民营房企最佳信用评级并在此获得长期低息融资的原因,在于龙湖一直以来坚持的稳健财务策略。几个简单的年报数字便可说明这一点。

截至2013年6月30日,龙湖地产手头现金及银行结存高达人民币131.7亿元;而一贯严格的销售回款管理也让龙湖上半年回款率创历史新高达至100%。此外,龙湖还是房地产企业中,少有的能坚持净负债率上限的企业。尽管由于去年精准把握土地窗口期的积极投资策略使得上半年有较大支付,以及交付主要集中在下半年,导致年中净负债率时点性升高至64.1%,但依旧保持在内地房地产行业的低水平,并低于龙湖自定的净负债率上限。

龙湖表示,有赖于目前已初具规模的区域结构,龙湖将以冷静心态面对投资机会,严守投资纪律,同时继续积极销售,推动适销产品的持续热卖并关注库存去化,以期增加在手现金,确保财务稳健。

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