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观点意见:现在是多年不遇的买房好时机
http://vijiran.com2020-06-08

黎文江 有很多媒体说现在是不是入市的好时机,我觉得这次是多年不遇的好时机,为什么?有三个方面,当然还有其他各种原因。

第一,政策方面,楼市每次起落和GDP、调控政策有关,政策的出台跟经济的景气度是相关的,2008年、2009年问题出在出口,但是今年的问题出在投资。由于投资,政府在货币政策方面已经非常宽松了,但是投资增速仍然在走低,这个问题就大了。

此外,全国土地成交市场持续走低,广州好一点,但是广州增加的都是商业、办公、工业用地成交,住宅地块成交并没有很大的成交量。

第二,从房价收入比来看,目前房价和人均收入比值已经和2008年差不多。

从人均收入和房价比来看,广州房价依然走高,人均收入也是上升的。2007、2008年人均收入是1.4万元、1.5万元左右,现在是2万元,差不多翻了一番。从房价来说,2008年的时候是9000元,现在是16000、17000元,也是差不多翻番了,所以不要只看房价,而是看房价和收入已经是最低的情况下。

换句话说,大家能够承受的房价应该和2008年的时候差不多,五次降息能够节省十几万,现在买房是最省钱的。

第三,降准、降息利好市场。比如说100万的贷款20年还齐,第五次的降息以后,比去年11月没降息以前的利息节省了十几万。如果贷款那部分开发商没有给你折扣,银行会给你20%的折扣,也就是说你可以打八折。

2007年至今,2008年、2009年有两个季度是低于7%,2012年是有两个低于7%,从2014年到现在连续六个季度全部低于7%。相对来说CPI,通胀率不低。

翻查资料可知,2007年的时候由于股市很旺盛,很多人在股市赚了钱投资买房,所以每个月平均上升了75万平方米的销售,从原来广州十个区来比较。但是由于2007年那么旺,9月27号一个政策打压,再加上次贷危机,广州市的月均成交量是46万平方米。

我们今年的问题出在哪里?是投资贡献率越来越低,三架马车消费变成了非常大的一块,投资变成小的一块,三架马车就靠消费了,消费就包括买房。

由于这样的情况下,货币政策必须要宽松,让投资上升,2009年货币政策宽松以后投资立即上升。但是今年货币宽松,跟2008、2009年差不多,但是投资并没有上去,大家就着急了。

房价会不会下降,基准地价会不会上调?政府投入那么多钱搞地铁,搞那么多基建,土地价值当然上来了。有投入就有产出,政府投资肯定要收回地价,所以地价肯定要上升。我们觉得基准地价上调了,土地出让的价格肯定比以前更高。

2014年媒体公布的净利润是9.2%。一个是土地成本上升,一个是利润缩小了,因为房价上不去。但是相对来说我们需求量又是那么旺盛,多家报道番禺的楼盘2.5万元/平方米那么贵,但是还有很多人去买,所以我们觉得需求还是非常旺盛的。

从地价来说,广州中心城区楼面价最高已经达到1.6万元每平方米,最高的房价在中心城区来说,2.9万元,差不多3万元。

将房价与成本进行对比,价格比成本超过50%,如果2013年1.6万元的楼面价,售价今年要高于3.2万元才能不亏本,不可能在两三万的价位。

从上市公司公布的数据来看,2014年楼市是回暖了,营业收入逐年上升,但是净利润率逐年下降,全部都是下降的。

价格上不去,成本上不去,房价是不可能降价。现在唯一能够做的就是控制成本来增加利润,或者多元化经营,通过其他的来补充开发业务利润的下降。

市场的良性竞争关键不在于价格,是在于提升居住的舒适度。

有句话说:人家没有的,我要有,人家有的,我要更优秀。而不是说人家有的我要贱卖,这是不对的。

现在经济越来越好,人就想住舒服一点,可是房企还在卖毛坯房,这是一个历史的倒退,对于房地产发展来说是不利。

数据显示,广州中心城区大概400万一套产品,估计会有4200套入市,其中芳村是供应最集中的。也就是说这边的同质化都是400万以下的产品,都是90平方米、80平方米、100平方米、120平方米这样的产品,非常多。

特别是在芳村,五六百套都集中在这个位置,所以我们预计3000套的市场竞争必然非常激烈。应该采取什么态度,我觉得不应该降价格,当然定价是对的,价格定得对当然没错。

但是另外一方面我们也要看到,我们应该要提升居住的质量,因为我们生活会越来越好,会步入小康水平,要有更高的居住舒适度。我们看到广钢地块,在医疗、教育、养老、休闲文化都有很高标准的配套,价格肯定会很高。这么多的央企、国企参与进去,一定要提升广州的居住水平和舒适度,所以价格拉高是要有居住的舒适度来配合。

比如说中海花湾有十大居住的人居科技系统,北大资源准备开发有手机智能化控制系统。但是需要花钱,成本需要提高,你卖得这么便宜怎么提高。如果希望提高自己的产品质量,就需要在价格上得到大家的认可。

我觉得除了价格定位很重要之外,大家也要看到我们居住的舒适度是需要提高的。

黎文江 合富辉煌(大发一分pk10)首席市场分析师

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