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房企偿债能力低于2008年 开发商降价意愿高于预期
http://vijiran.com2020-05-29

世联地产近日发布的一份研究报告显示,目前上市房企偿债能力已略低于2008年。面临还债高峰期和存货减值风险,房企纷纷加紧降价出货,使得3月楼市走出一波“小阳春”行情。

业内人士认为,经过此轮降价后,未来房价下降空间将有所收窄,但经过此前房地产市场的深度调整,以及购房者信心回升等因素影响,成交量将触底回升,4月份楼市成交情况将较为乐观。

房企偿债指标低于2008年 偿债能力堪忧

世联地产研究报告指出,目前彰显上市房企偿债能力的指标——速动比率和现金即付比率均略低于2008年,而存货却依然在大幅攀升。在房价下行之时,存货减值已成为威胁房企利润的最大杀手。

世联地产集团市场研究部总监吴志辉说,2012年是房企的偿债高峰年,仅此前一度火爆的房地产信托年内偿还规模就约2500亿元。而2011年年报数据显示,71家上市房企资产负债率均值达到70.9%,处于历史高位。并且,这71家上市房企的短期偿付能力却低于2008年,其中速动比率和现金即付比率两大指标分别为0.4和0.38,低于2008年的0.47和0.4。

吴志辉认为,流动性是判断市场的唯一先行指标。然而,房企内部的流动性非常差,存货大量攀升。2011年年报数据显示,71家上市房企的库存量迅猛增长,同比增幅达42.7%。

“然而在房价下行之时,财务上需要对存货计提减值准备。以万科为例,其存货价值为2000亿元,如果房价下跌10%,存货价值将损失200亿元。潜在的存货减值已成威胁利润的最大杀手。”吴志辉说。

房企降价意愿高于预期 楼市迎来小阳春

在中央两个月内连续多次表态“坚定不移地贯彻房地产市场调控政策”的情况下,房企面临的偿债困难,促使现实主义大行其道,降价出货意愿高于市场预期。

世联地产监测的28个城市,降价促销楼盘继续增加,并且一季度有33%的降价楼盘房价降幅超过15%,而2011年下半年降幅超过15%的楼盘仅占降价楼盘的26%。

以深圳市场为例,深圳市房地产研究中心主任王锋表示,3月份,深圳房价同比下降15%。降价主要有3种形式:一是同一楼盘尾盘降价销售;二是同一项目新期开盘价格低于前期售价;三是新入市楼盘价格低于周边楼盘。连价格一直坚挺的“豪宅”也纷纷降低姿态,步入降价行列。而“豪宅”降价可谓出手不凡,直接“万元”起降。深圳招商雍景湾和首地容御两个楼盘每平方米降幅均近万元。

吴志辉说,降价跑量已是市场共识。在降价促销的带动下,3月,北上广深四大一线城市成交量均强劲回升;重庆、天津、武汉、合肥、济南、成都、南宁等二线城市成交量也大幅回升;而三线城市中,东莞、佛山、惠州、临沂、包头等,成交量也有所回升。

而国家统计局数据显示,3月份,全国商品住宅销售面积为7269万平方米,销售额为3733亿元,均超过一二月之和,走出了一波与2011年同期相同的“小阳春”行情。

降价空间收窄 4月成交将较为乐观

业内人士认为,经过这一轮降价,未来房价下降空间将收窄。但成交量将触底回升,4月成交情况仍将较为乐观。

王锋认为,3月份深圳房价已下降15%,在这个基础上,深圳房价继续降价的速度将减缓。

虽然,降价空间将收窄,但吴志辉认为成交量将触底回升,4月份成交情况将较为乐观。其做出此判断有3个原因:一是购房者信心指数经过2011年全年的直线下降后,2012年一季度有所回升;二是2012年一季度购房者期望房价最低降幅较2011年四季度下降5个百分点至15%;三是3月份世联地产代理的631个楼盘顾客上门量达到去年以来的最高值。这意味着购房者买房意愿增强,并且能够更加理性地看待降价问题。

深圳市规划和国土资源委员会数据显示,2011年4月1日至15日,深圳共成交1476套新建商品住宅,接近3月份上半月的成交量,而与去年同期相比增长74%。

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