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棚改货币化安置如何退场
http://vijiran.com 2019-10-09

  棚改货币化安置如何退场

  来源:北京商报

  棚户区改造货币化安置政策逐渐离开舞台中心。近日,长春市下发通知取消货币化安置购房奖励,棚改转向实物安置。随着三四线城市去库存成效明显,地方政府防控隐性债务压力未减,货币化安置渐次退场。不过,要实现三年1500万套的棚改目标,各地仍需其他政策补位。

  棚改货币化安置需要“降温”

  8月28日,长春市人民政府办公厅下发《关于取消棚改项目货币化安置购房奖励政策的通知》(以下简称“《通知》”)称,为加强房地产市场调控,稳定商品房销售价格,鼓励被征收人选择房屋安置。《通知》指出,新启动实施的棚改项目将取消货币化安置购房奖励政策,鼓励有条件的棚改项目新建一定数量的回迁安置住房。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此次长春的政策调整,是和长春的特殊市场结构有关。从房价的同比增幅来看,长春当前在全国百城中排名为40位,属于房价上涨幅度较大的城市,或者说属于这一轮房价过快上涨的城市。而从长春的库存数据看,去库存周期相对还是合理的,但还没有到绝对短缺的状态。所以,此次长春棚政策调整,一方面是为了减少货币化安置的比例,防范价格的上涨;另一方面是为了部分区域的去库存,即实现部分房源的认购。“政策规定了有条件的棚改项目可以减少回迁安置房,这其实是实物安置的重要体现,可以降低地方政府财政压力,同时也有助于形成更多的棚改住房项目。”严跃进进一步表示。

  此前,山东省也曾提出,鼓励实物安置、取消货币化安置奖励的新方向。“棚户区改造要与房地产市场调控协同推进,结合各地房价上涨压力、商品房库存情况、维护棚改居民权益等实际,调整政府征收拆迁奖励政策,取消货币化安置奖励,鼓励支持实物安置,维护房地产市场平稳健康发展。”山东省住建厅相关负责人介绍。

  在去库存和三四线楼市低迷背景下,2015年推出棚改货币化安置,发挥了积极作用,2016年和2017年,棚改货币化助推三四线城市去库存面积为1.4亿平和1.8亿平。进入2018年,三四线房价猛涨,去库存基本完成,棚改货币化降温势在必行。

  数据显示,截至今年3月底,全国范围受监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43712万平方米,环比减少1%,同比减少8.7%,目前库存规模已回落到5年前的水平。而100个城市新建商品住宅供应量为3643万平方米,而成交量为4090万平方米。对比供应数据,3月楼市呈现供小于求的态势,这也导致了部分城市出现了“抢房”的现象。

  整体政策收紧

  事实上,目前全国的楼市库存已经达到了一个很低的水平了,去库存也到了收紧的阶段。数据显示,截至2018年7月末全国商品房待售面积54428万平方米,比6月末减少656万平方米,楼市库存数据已经跌至50个月最低,这一数据表明全国的楼市去库存周期基本上已经完成了。

  从政策层面来看,棚改货币化政策收紧已经显露迹象。早在去年8月,住建部等六部委曾印发的《关于申报2018年棚户区改造计划任务的通知》指出,商品住宅消化周期在15个月以下的市县,应控制棚改货币化安置比例,更多采取新建安置房的方式。同年11月,住建部等印发通知明确,对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目,开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。

  今年7月12日,住建部召开棚户区改造工作吹风会时再次提出,要因地制宜推进棚改货币化安置。具体来看,商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,采取新建棚改安置房的方式;而商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。

  值得注意的是,近三年来,国家开发银行年报中关于货币化安置的表述不断调整,从2015年的“积极推进”,到2016年的“有效衔接”,再到2017年“持续严控库存不足地区的货币化安置比例”,长期货币化安置的审批将越来越严格。央行7月2日公布的数据显示,6月央行对国家开发银行、大发一分pk10进出口银行、大发一分pk10农业发展银行三家银行净增加PSL(补充抵押贷款)共605亿元,这比5月的投放量少了近200亿元。

  思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅表示,棚改的收紧是未来的趋势,但棚改不可能“一刀切”而是一个渐进式的过程。随着一些区域库存消化进入尾声,继续采用大量的棚改资金进入市场,就会催生整个市场的投资需求。“根据市场商品住房库存量来看,棚改已经进入逐渐踩刹车的节点,此时政府采用渐进式的方式,也是延续因城施策、因地调控的方针,这也是一项合理的调控政策。”郭毅进一步表示。

  中原地产首席分析师张大伟指出,目前来看,整体市场对棚改政策非常敏感,因为这是支撑最近几年楼市最关键的因素,特别是三四线城市,严重依赖棚改的货币化安置。而事实上,货币化安置造成了大量的购房需求,部分城市的库存不足下,这些需求放大了购房紧张情绪。必须明确的是,棚改的数量将减少,这已经是2018年的政策要求,另外货币化安置的逐渐收紧也已经是趋势,但一刀切的可能性不存在。

  棚改专项债券“补位”

  分析认为,本次政策调整将在一定程度上起到“釜底抽薪”的作用,未来三四线房地产市场趋于降温,不排除部分城市出现房价回调的可能。伴随各地房地产调控政策持续加码,市场资金回流一线城市及重点二线城市的可能性不大,接下来楼市整体有可能进入高位调整阶段。但在“因城施策”调控背景下,楼市出现全面下行的概率很低。

  东方金诚首席宏观分析师王青表示,棚改货币化安置政策调整将推动“棚改专项债券”发行规模较快增长。未来伴随新增PSL规模的放缓,地方政府发行的“棚改专项债券”将更大程度地承担起棚户区改造的融资功能,这也将有利于遏制地方政府隐性债务增量。同时,与普遍3到5年的PSL贷款相比,“棚改专项债券”期限原则上不超过15年,而且可根据实际适当延长,有利于保持债券期限与项目实施周期的一致性,控制期限错配等风险。

  6月20日,2018年天津市红桥区棚户区改造专项债券(一期)通过财政部上海证券交易所政府债券发行系统成功发行,标志着自财政部、住房城乡建设部3月1日联合印发《关于印发<试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法>的通知》以来,全国首单棚改专项债正式落地。

  事实上,为解棚户区改造资金难题,各省在之前就精心准备了棚改项目发债,并相继获批。具体来看,2016年1月15日,广西大都投资有限公司非公开发行的北海市银海区北背岭、白耗壳村棚户区改造一期项目收益债券获得国家发改委核准,创全国棚改项目发债金额最大、审批速度最快的纪录。此项目收益债金额为28亿元,分两期发售,首期14亿元。2017年4月28日,由安徽投资集团主导的安徽省首单棚改项目收益债“17阜阳棚改项目NPB01”成功发行,首期发行额度4亿元,期限6年,票面利率5.48%。

  北京商报记者 陶凤 肖涌刚 实习记者 王寅浩

责任编辑:李锋


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编辑:何双印
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